서울지역 재개발 지역 투자요령 상세 가이드

서울지역 재개발 지역 투자요령 상세 가이드

 

부동산 규제 이후 관심 급증! 3천만~1억원으로 내집마련 기회 잡는~

뉴타운 개발, 강북 유턴프로젝트, 도시재정비촉진특별법 등 재개발 호재가 늘어나면서 서울지역 재개발 지역에 대한 관심이 높아지고 있다. 3천만~1억원 정도의 자금으로 내집마련의 기회를 잡을 수 있는 재개발 지역 투자 요령을 꼼꼼히 알아봤다.

아파트값이 천정부지로 치솟으면서 상대적으로 적은 가격에 내 집을 마련할 수 있는 재개발에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 재개발 지역에 용적률 상향 조정, 우수 학교 설립 지원 등의 혜택을 주는 도시재정비촉진특별법이 올해부터 본격 시행되면서 재개발 투자에 눈을 돌리는 이들이 많다.

 

재개발이란…

재개발의 개념을 이해하려면 먼저 재건축과 재개발을 정확히 구별하는 게 필요하다. 둘 다 기존 건물을 부수고 새로 집을 짓는다는 점에서는 같지만 재건축은 오래된 주택(아파트)을 소유한 사람들이 주체가 되는 반면, 재개발은 관에서 주도적으로 사업을 진행한다는 점에서 차이가 있다. 노후 아파트를 헐고 새로 짓는 것은 재건축, 노후된 지역을 종합적으로 정비·개선하는 것은 재개발로 구별하면 간편하다.

 

규모가 작은 여러 개의 재개발 구역을 하나로 묶은 것을 뉴타운이라고 부른다. 도시재정비촉진지구는 특별법의 지원을 받아 낙후된 도심을 15만 평 이상 단위로 개발하는 사업을 가리키는 말. 서울 지역에선 중화·방화·노량진·신정·길음·한남·흑석 등 20개 뉴타운 지역이 도시재정비촉진지구로 지정돼 개발될 예정이다. 이들 지역의 경우 앞으로 용적률, 층수, 학교설치 기준 등 대폭적인 건축규제 완화와 중대형 주택건축비율 확대 등 인센티브를 부여받아 초고층·중대형 주택 등이 들어선다. 즉 재개발 가운데서도 가장 주목받는 지역이라 할 수 있다. 이에 따라 정부의 부동산 규제 정책에도 불구하고 이들 지역은 올해 들어서만 평당 2백만원 이상의 상승세를 보이고 있다는 게 전문가들의 얘기다.

 

재개발 투자 시 주의할 점…

도시재정비촉진지구에 투자하기 전엔 사업의 수익성을 꼼꼼히 살펴보는 게 중요하다. 전문가들은 이를 좌우하는 요소로 용적률, 노후 불량주택의 비율, 접도율(도로와의 접근비율), 조합원 숫자 등을 꼽는다.

 

첫째, 용적률이 높으면 고층 건물을 지을 수 있으므로 그만큼 수익성이 높아진다.

둘째, 노후 불량주택 비율이 높으면 해당 지역의 주거 여건이 열악하다는 뜻이므로 우선개발 대상이 되기 때문에 유리하다.

셋째, 접도율이 높으면 개발추진 속도가 빨라질 수 있다.

넷째, 단지 규모가 클수록 생활 편의시설이 좋아지고 거래도 활발해 투자의 안전성이 확보된다. 하지만 단지 규모가 2천 세대 이상일 경우엔 다시 한 번 고려할 필요가 있다. 조합원 숫자가 많아서 개발 뒤 지분을 나누면 수익성이 떨어질 수 있기 때문. 전문가들은 투자이익을 극대화할 수 있는 ‘진흙 속의 진주’는 5백~1천 세대의 중·소 규모 단지에서 찾는 것이 좋다고 조언한다.

 

투자 지역을 선택했다면 전체 세대수와 함께 시공사 브랜드도 따져보는 게 좋다. 아파트의 경우 비슷한 입지 조건이라도 아파트 브랜드 파워에 따라 시세가 크게 달라지기 때문이다. 평형대도 신중히 선택해야 한다. 20평형·30평형·40평형대 등 평수별로 나누어 이 중 어느 평형을 배정받겠다는 결정을 한 뒤 평형대별 매물을 알아보는 게 좋다. 구입한 노후 주택으로 개발 후 몇 평형대 아파트를 받을 수 있는지 여부는 재개발의 형태와 평형 배정방식 및 평형 배정비율, 조합원수 등 현장 데이터 분석을 통해 파악할 수 있다. 현장 데이터는 구청 및 구역별 추진위원회, 부동산 중개업소를 통해서 확인이 가능하다.

 

이와 함께 반드시 따져볼 것은 미래의 교통조건과 주위 환경이다. 현재는 역세권이 아니라 해도 몇 년 후 입주할 때는 교통환경이 완전히 변할 수 있다. 교통량 증가 정도나 새롭게 개설되는 도로망 등을 감안해 교통환경을 판단하는 것이 투자 포인트다.

마지막으로 재개발에 투자할 때는 그 지역의 특목고 설립 등 사업추진 현황이나 해당 관청의 정책 등을 관심 있게 지켜봐야 한다. 아울러 재개발은 단기적인 수익을 노리기보다 장기적인 접근 자세가 필요하다.

 

재개발 투자 전 점검해야 할 법적 문제

 

재개발 투자를 할 때는 사업성과 더불어 허가 및 세제 문제도 점검할 필요가 있다. 먼저 도시재정비촉진지구는 자동적으로 토지거래 허가구역이 되므로 토지를 6평(20㎡) 이상 매입할 때는 관청의 허가를 받아야 한다. 주거·상업·공업지역에 상관없이 무조건 6평을 초과하면 허가받아야 한다는 사실을 기억하자. 둘째로 도시재정비촉진지구 내 주택은 원칙적으로 실 거주 목적으로만 구입이 가능하다. 즉 이미 다른 주택을 갖고 있는 사람이 도시재정비촉진지구 안에 있는 주택을 새로 사들일 경우엔, 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 이사해 실제 거주하겠다는 계획서를 제출해야 한다. 2주택 이상 보유자는 당연히 취득이 불가능하다.

 

재개발 사업은 기본계획수립-정비구역지정-조합설립인가-사업시행인가-관리처분계획인가-이주 및 착공-완공 등의 절차로 진행된다. 각 단계를 넘어설 때마다 지분 가격이 상승하는 대신 수익 확보 시기는 앞당겨지므로, 어느 시점에서 투자할지에 대한 판단이 필요하다.

 

▲서울시 2차 뉴타운으로 지정된 강북구 미아동 삼양로 주변.(좌) 가재울뉴타운 지역 서울 서대문구 북가좌동 빌라촌.(우)

 

금액대별 재개발 투자

 

▼ 3천만원으로 재개발 투자하기

 

정릉3구역

서울 성북구 정릉동 640-17번지 일대의 정릉3구역은 용적률 130%로 15개 동 총 4백68가구가 건립될 예정이다. 금호건설이 시공을 맡았다. 단지 앞에 북한산이 있어 주변 환경은 쾌적한 편. 현재 구역 지정 전 단계에 있어 지분 가격은 다른 지역에 비해 저렴한 편이다. 10평 미만의 경우 평당 8백만원 수준. 전세 가격은 평수에 따라 다른데 10평형대의 경우 대략 3천만원 수준이다. 대지지분 7평에 건평 10평짜리 매물이 6천만원 선에 나와 있는 만큼, 전세를 끼고 구입하면 3천만원으로 투자가 가능하다.

 

용두4구역

서울 동대문구 용두동 142번지 일대 용두4구역은 25~43평형 2백40가구가 건립될 예정이다. 현재 구역 지정 전 단계에 있으며 시공사는 롯데건설이다. 주변에 현대코아백화점·성바오로병원·한마음병원·고대안암병원 등의 편의시설이 있고 교통이 편리하다. 용두4구역은 재개발 초기 단계라 10평 미만의 경우 평당 가격이 1천만~1천2백만원 수준. 대지지분 5평에 건평 7평의 매물이 5천만~6천만원 수준의 시세를 보이고 있다. 따라서 전세 3천만원을 끼고 자기 자금 2천만~3천만원을 투자하면 재개발 매물을 구입할 수 있다.

 

▼ 5천만원으로 재개발 투자하기

 

광명지구

경기도 광명시 광명동 일대 광명뉴타운은 1차 경기 뉴타운지구로 현재 기본계획 수립 중에 있다. 광명동은 서울 구로구와 맞닿아 있어 서울 생활권이 가능하며, 특히 지난 2004년 고속철도가 개통돼 지역 가치가 높아졌다. 현재 광명지구의 지분 가격은 10평 미만의 경우 1천5백만~2천만원 수준. 전세가는 5천만원 정도이며, 깨끗한 빌라의 경우 많게는 7천만원까지 받는 경우도 있다. 대지지분 6평, 건평 8평짜리 매물 시세가 9천만~1억원 선. 따라서 자기 자금 5천만원만 있으면 전세를 끼고 재개발 투자를 시작할 수 있다.

 

도봉주거환경개선사업지구

서울시 도봉구 쌍문1동 480번지, 쌍문3동 333번지 일대의 도봉주거환경개선사업지구는 용적률 190% 재개발 단지로, 현재 구역 준비 중에 있어 소액으로 장기 투자를 하기 적합하다. 가까운 곳에 한일병원과 우미시장이 있고 초당초등학교·백운초등학교·덕성여대가 인접해 있다. 현재 10평 미만 지분의 평당 가격은 1천5백만원 수준. 전세가는 대략 4천만원 정도다. 대지지분 6평에 건평 9평짜리 매물이 9천만원에 나와 있으므로, 전세를 끼면 5천만원으로 투자가 가능하다.

 

▼ 8천만~9천만원으로 재개발 투자하기

 

미아뉴타운

서울 강북구 미아동 미아뉴타운의 장점은 미아균형발전촉진지구와 길음뉴타운이 인접해 있어 대단위 아파트 단지가 조성된다는 것. 인근의 SK북한산시티 5천3백27가구, 벽산라이브파크 2천75가구, 삼각산아이원 2천17가구 등과 함께 1만 가구 이상의 대단위 아파트촌을 형성하게 돼 투자가치가 높다. 북한산이 인접해 있고 자연녹지가 풍부한 것도 이 지역의 장점. 길음초등학교·미아초등학교·영훈중고등학교·대일외국어고등학교 등이 도보 5~10분 거리 안에 있다. 가장 가까운 지하철역이 4호선 미아삼거리역으로 걸어서 15분 정도 걸리는 게 단점이지만, 버스 노선이 다양하며 오는 2011년 개통 예정인 우이-신설동 경전철이 다니면 교통 상황이 나아질 것으로 전망된다. 롯데백화점·신세계백화점·현대백화점 등도 도보 15~20분 거리다.

 

미아뉴타운에서 새로 지어질 아파트 33평형을 배정받을 수 있는 10평 이상의 대지 지분은 현재 평당 2천만~2천5백만원에 거래되고 있다. 하지만 대지지분 9평, 건평 12평인 매물의 가격은 1억2천만원 선. 대지지분이 10평 미만일 경우 평당 1천3백만원 정도의 비교적 낮은 가격이 형성돼 있기 때문이다. 따라서 이 지역 전세가 4천만원을 감안하면 자기 자본 8천만원으로 투자가 가능하다.

 

장위뉴타운

서울 성북구 장위동 68-8번지 일대 56만여 평에 자리 잡은 장위뉴타운은 서울시 뉴타운 가운데 가장 큰 규모를 자랑한다. 장위동 일대는 그동안 좁은 골목길과 오래된 주택 등으로 강북의 대표적인 낙후지역으로 손꼽혀 왔지만 뉴타운 지정 이후 발전 가능성이 매우 높게 평가되고 있는 곳. 장위뉴타운은 동쪽에 광운대학교, 서쪽에 동덕여자대학교, 북쪽으로는 드림랜드, 남쪽으로는 지하철 6호선 상월곡역과 돌곶이역이 있다. 가까운 거리에 상업시설이 부족한 게 단점이지만, 단독주택 비율이 높아 조합원 수가 적으므로 높은 수익성을 기대할 수 있는 게 장점이다. 장위뉴타운의 10평 미만 대지 지분의 평균 가격은 평당 2천만~2천5백만원 정도. 대지 5.5평, 건평 13평인 매물의 매매가는 1억3천만원 선이다. 전세가는 3천만~4천만원으로 전세를 끼면 8천만~9천만원으로 투자가 가능하다.

 

▼ 1억원대로 재개발 투자하기

 

본동5구역

서울 동작구 본동 250번지 일대 본동5구역은 용적률 249%로 총 5개 동 5백64가구가 건립될 예정이다. 지하철 1호선 노량진역이 도보 10분 거리이고, 노량진수산시장·신세계백화점·롯데백화점 등의 편의시설이 인접해 있다. 대지지분 10평 미만의 경우 평당 가격이 2천5백만~2천8백만원 수준. 빌라 전세는 5천만~7천만원 선이다. 대지지분 6평에 건평 9평의 매물 시세가 1억5천만원이므로 전세금을 감안하면 1억원으로 투자가 가능하다.

 

가재울뉴타운

서울 강북의 대표적인 노후·불량 주택 밀집지역인 서대문구 북가좌동, 남가좌동 일대는 당초 가좌뉴타운이라는 이름으로 사업을 시작했다. 하지만 ‘가좌’라는 동명이 지구 주변 홍제천 물에 가재가 많다는 뜻의 ‘가재울’에서 유래된 것을 반영해 ‘가재울 뉴타운’으로 사업명을 변경했다. 서대문구는 이 지역에 교통흐름에 따라 신호체계가 원격으로 바뀌는 첨단 교통제어시스템을 도입하고, 녹지공간을 대폭 확충할 계획. 또 초등학교 3개와 중·고교 각 1개씩을 신설해 교육 여건을 개선할 방침이다. 현재 가재울뉴타운에는 대지 5.5평, 건평 9평 매물이 1억6천5백만원에 나와 있다. 시세가 평당 3천만~4천만원대에 형성돼 있는 것. 개발속도가 빠른 탓에 다른 지역에 비해 비교적 초기 투자금이 많이 드는 편이다. 건물이 노후한 탓에 전세 가격은 낮아서 앞선 매물의 경우 전세가가 4천만원 선이다. 초기 투자비용으로 1억2천5백만원이 필요한 셈이다.

 

아현뉴타운

서울 마포구 아현뉴타운은 2·5·6호선 신촌역·아현역·대흥역·공덕역·애오개역 등 5개 역이 에워싸고 있는 뛰어난 교통조건이 장점이다. 서울 중심부에 있어 여의도와 시청 방향 출퇴근이 쉽다. 세입자 수가 많은 것이 단점으로 지적되지만, 입지조건이 뛰어나고 주변에 고급 아파트와 오피스텔이 속속 들어서고 있어 미래 투자가치는 높은 것으로 평가된다. 이 중에서도 아현동 380번지 일대 아현4구역은 용적률 190%로 15~43평형 1천3백17가구가 건립되는 대단지가 들어설 예정이다. 지하철 5호선 애오개역이 도보 5분 거리인 역세권. 이곳의 지분가는 평당 2천만~2천5백만원 수준이다. 건평 10평 매물의 매매가는 1억4천5백만원 선이며, 전세가는 4천만~5천만원 수준이다.

 

재개발 투자 체크리스트

 

조합원 & 세입자 수

조합원 수가 많으면 일반 분양이 적어 사업성이 떨어진다. 세입자 수가 많은 경우 주거대책비 등 지출이 많아질 수 있으므로 꼼꼼히 체크하자.

조합내부 분쟁

재개발 조합에 분쟁이 있거나 조합장이 자주 바뀌는 구역은 투자를 삼가는 게 좋다. 사업추진에 어려움을 겪을 경우 수익성이 악화되기 때문이다.

사업 진행단계

재개발은 기본 계획수립, 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주 및 착공, 완공 등의 단계로 이뤄지는데 일반적으로는 기본계획 수립과 구역지정 직전에 가격이 가장 많이 오른다.

교통

지하철역 도보 5분 이내의 역세권이 좋으며, 입주 시점의 교통환경인 미래 여건도 꼼꼼히 살펴야 한다.

세부물건의 가치

지역에 대한 판단 못지않게 중요한 것은 저렴한 매물을 사는 것. 지역을 선택했다면 인근 중개업소를 두루 찾아다니며 싸고 좋은 매물을 구입하는게 투자수익을 높이는 지름길이다.